斡旋金怎麼下?能反悔退回嗎?破解5大斡旋金、要約書的陷阱

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買賣房屋的時候一定常常聽到「斡旋金」、「要約書」這樣的字眼,但卻不清楚斡旋金、要約書究竟在法律上有什麼效力嗎?其實斡旋金與要約書都是房屋買賣常見的爭議點,本文將分別說明比較斡旋金與要約書的概念,並一一破解潛藏其中的法律陷阱。

斡旋金是什麼?

如果買方已經選定了中意的房屋,準備和賣方議價時,可以先支付一筆「斡旋金」,便並簽署「斡旋單」載明出價金額,以展現購買的誠意。

房仲收到斡旋金後會先代為保管,並開始和賣方議價,如果賣方同意買方的出價,斡旋金就會轉為定金,交賣方收取。

「斡旋轉定金」的用意在確保買賣雙方都有義務完成交易,假設買方下定後反悔不買,定金就由賣方沒收,反之,若是賣方反悔不出售,則須退還2倍定金。而若最後房屋順利成交,定金就算入房屋價金的一部分,相當於預付款,買方接下來只需把剩餘金額補足即可。

延伸閱讀:預售屋買賣|看屋簽約須知、建商選擇與糾紛處理

(一)斡旋金的金額多少合理?

斡旋金的金額或比例沒有強制規定,但在一般交易習慣上,斡旋金的金額通常落在房屋總價的2%-5%,或者直接收取固定金額,大約10萬-50萬元。

(二)什麼是「斡旋單」?

支付斡旋金後,別忘了和房仲業者索取「斡旋單」,並在斡旋單上註記「斡旋期間、斡旋金的金額、購屋出價多少」三大資訊,由買方與房仲共同簽名。

斡旋單也可能被稱為「斡旋契約、斡旋金收據、出價保證金收據、房屋買賣出價意向書、房屋買賣預約書」,不論名稱為何,性質與意義都是相同的。索取斡旋單的重點在於:

  1. 作為收據,證明買方確實有交付斡旋金給房仲。
  2. 載明出價金額,避免房仲和賣方回報議價時有誤差,導致交易糾紛。

(三)斡旋單有法律效力嗎?

雖然法律上沒有明文出現「斡旋金/斡旋單」這樣的字眼,但斡旋金/斡旋單仍然是具有產生法律效力的。多數法院見解認為,一旦賣方同意出價、斡旋金轉定金,相當於成立「預約」的概念。

預約是指買賣雙方對契約的重點條件(如房屋、價款)已經達成共識,僅保留細節事項待商議(如付款方式、交屋期限等),此時就可以先成立「預約」來獲得法律上的拘束力,確保雙方都有在未來訂立本約的義務。

(四)下斡旋以後可以反悔嗎?斡旋金能不能退回?

「斡旋金」是可以退的,不能退的是「定金」。以下兩種情況都可以無條件退回斡旋金:

  • 斡旋期間截止,未能成功議價
  • 買方搶在賣方同意前撤回斡旋

一般而言,斡旋單上會註記斡旋議價的期限,通常是3-10天,如果在此期間內房仲沒有和賣方完成議價,房仲就必須無條件退還斡旋金。

在斡旋議價期間內,只要賣方還沒同意出價,斡旋金就還沒轉為定金,買方也都可以隨時反悔不買。因此買方下斡旋後如果改變心意,務必及早通知房仲停止議價,才能退回斡旋金。


房屋買賣要約書是什麼?

如果買方有誠意購屋但不想支付斡旋金,也可以用「房屋買賣要約書」來取代。要約書上會載明買方購買房屋的意思表示,以及出價金額,如果賣方接受此價格,便需在要約書上簽名表示同意。

(一)要約書、斡旋金哪個好?

使用要約書的好處是買方不會在議價階段先卡住一筆現金流,也無須擔心遇到劣質房仲將斡旋金捲款逃跑。但在實際的交易習慣上,仍有不少人認為斡旋金比要約書更能夠彰顯購買誠意,可能影響賣方接受議價的意願。

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(二)房屋買賣要約書有法律效力嗎?

多數法院見解認為,要約書內容僅對房屋、價金的範圍先行擬定,其餘買賣條件則尚未達成共識,至多具有「預約」性質,而非房屋買賣契約本約。

在內政部版的「要約書簽約注意事項」中,也明確表達要約書屬於預約,因此買賣雙方簽署要約書後,都負有繼續協商簽訂本約的義務。

(三)簽訂要約書後可以反悔嗎?要約書有無違約賠償?

要約書與斡旋單一樣,會註明有效的議價期間,在此期間內,只要賣方尚未同意出價,買方都可以任意撤回要約,若期間截止仍未成功議價,要約書便會自動失效。

只要在議價期間內賣方同意出價,要約書就正式具備預約的性質,此時任一方反悔都將構成違約。

通常房仲業者提供的要約書上都會約定違約賠償的計算方式,多數落在總出價的3%左右,因此要約書雖沒有預收斡旋金,但最終的違約賠償甚至可能比斡旋金還高。但也有要約書完全未約定違約賠償金額,此時便可以由消費者和房仲商議後視需要進行增補。


常見斡旋金與要約書的法律陷阱

以下整理客戶最常詢問的房屋議價問題供參考,在下斡旋金、簽要約書前,務必留意這些潛藏的陷阱,以免發生法律爭議。

(一)房仲說退斡旋要先扣除一定比例的服務費?

並非如此。

房仲如果收到斡旋金或定金,都只能代為保管,最終如需沒收或退還,也都是全額交付,不論斡旋金或定金都不是給房仲業者的報酬喔!

除此之外,如果房仲要求在斡旋金中扣除車馬費、手續費等支出,也是不正確的,建議買方可以直接在斡旋單上載明議價失敗後退斡旋金的期限,以及不得藉故扣除任何支出。

至於房仲業者的報酬,則視雙方各自和房仲簽訂的委託契約如何約定,原則上都是另外支付,因此不會直接從買方請求退回的斡旋金中扣除。

(二)賣方說已收定金/已簽要約書就表示房屋買賣契約成立,如買方反悔就需賠償房屋總價的交易損失,是這樣嗎?

收定、簽要約書只代表預約交易,不代表買賣契約已經成立。

正常來說,定金和要約書的性質屬於預約,在預約中雙方只負有「簽訂本約的義務」而非「履行交易的義務」。因此任一方反悔拒絕簽訂本約時,他方雖可請求違約金或損害賠償,但無法強制履行交易,要求給付全額價金或過戶房屋,因為正式的買賣契約根本尚未訂立。

律師小提醒:預約、本約怎麼分?

一份契約屬於預約還是本約,主要判斷標準在約定事項是否詳盡。

假設契約除了交易重點外,就連細部事項也都十分完備,且雙方都有直接按照所約內容履行交易的意思時,就算名為預約,法院還是可能根據其性質認定屬於本約。而本約既然成立,雙方便有義務按照所約事項完成交易。

不過因為房屋買賣的金額較大,契約雙方都會非常謹慎,通常不會直接在要約書/斡旋單上列舉完所有細節條件,因此「預約視為本約」的情況在房屋交易上極為罕見。

(三)網傳「訂金」可退,「定金」不可退,是真的嗎?訂金、定金到底有沒有差別?

「定金」、「訂金」在台灣法規上是沒有差別的。

網傳定金具有擔保性質,訂金則僅是預收款,因此訂金可退,定金不可退,但這個說法其實只在中國大陸地區適用。

以台灣法律而言,法條目前一律以「定金」稱呼,不過民眾就算寫成「訂金」也沒有關係,不會直接影響法律效力。多數法院見解認為,有關定金/訂金是否具有擔保性質、能不能退還,還是要尊重契約當事人的真意為準,不能拘泥於用字。

(四)買方自願放棄要約書的審閱期,會使要約書無效嗎?

是否無效需視狀況而定。

配合消保法規定,房屋買賣要約書的審閱期至少3天。不過實際運作上,許多交易當事人為了把握時機、避免程序繁瑣,常常採用「倒填日期」的方式,讓要約書形式上看起來合法,但這個做法容易產生爭議。

多數法院見解認為,若房仲業者在簽約前後並未給予買方充分的時間審閱條款,就促使買方倒填審閱期簽約,此舉將違反定型化契約的審閱期規定,定型化條款將不構成要約書的內容。但如果要約書除了定型化條款以外,還有買方自行修訂的「客製化」條款,這些客製化條款並不會受到審閱期影響,因此要約書不一定整份無效。

反之,也有個案判決認為,如果房仲業者確實有給予買方審閱的機會,買方事實上也審閱過契約內容,或明知自己有審閱權但仍自願放棄,那麼基於誠信原則,買方此時以倒填日期的方式放棄審閱期就不會造成要約書無效。

(五)如何防止不肖房仲騙走斡旋金?

少數不肖房仲會在買方撤回斡旋時,謊稱賣方已經出價,藉此侵吞本應退回買方的斡旋金。這個問題有機會透過以下方式來防止:

  • 選擇具有合法營業執照的房仲業者合作。
  • 撤回斡旋前,先以訊息等可以留下紀錄的方式詢問議價狀況,確認賣方尚未出價後再提出撤回。
  • 買方可在斡旋單上註明,如賣方同意出價,房仲必須於一定期限內通知買方。
  • 如房仲表示賣方已接受出價,買方可請房仲提供經賣方簽署的斡旋單或其他相關證明。

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