預售屋怎麼買?優缺點、法規糾紛、建商選擇一次看!

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想要購買預售屋但不知道如何下手嗎?在鑑賞樣品屋、簽約與付款時,有哪些需要注意的事項?本文將比較預售屋、新成屋和中古屋的優缺點,並分析常見的法規陷阱和遇到預售屋買賣糾紛的處理方式。

一、預售屋是什麼?

預售屋根據《不動產經紀業管理條例》的定義,預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」,白話而言,就是將尚未建成的房屋預先販售,等到建案落成才能進行交屋,買方也才取得房屋的所有權。

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二、預售屋買賣的優缺點分析

相較於新成屋、中古屋,預售屋在房型的選擇和規劃上最為彈性,且經濟壓力相對輕,但同時也有買主會擔心預售屋無法勘查實體格局和屋況,且無法及時入住等缺點。

(一)買預售屋的優點

  • 自備款可分期繳納
  • 貸款成數高
  • 屋齡全新、房型選擇多
  • 可客變室內裝修

1.自備款可分期繳納

預售屋的自備款大約落在成交總價的20%左右,但不必一次付清,多數會分為2期繳付,對於手頭資金不多的買方而言相對輕鬆。

預售屋自備款的付款階段

  • 簽約至開工:支付訂金、簽約金與開工款約總價10%。
  • 開工至完工:支付工程款約總價5%。
  • 交屋:交屋驗收後支付交屋保留款5%。

2.貸款成數高

預售屋貸款經常由建商以整筆建案向配合的銀行議價,加上預售屋本身的增值性佳,因此銀行的貸款意願通常較高,通常貸款成數可爭取到鑑價的7.5-8成。

3.屋齡全新、房型選擇多

預售屋可以讓買方有較多機會挑選樓層、房型、座向,更容易找到符合理想的房屋,同建案中條件最佳的房屋通常會在預售階段便被選購完畢。

4.客變更室內裝修

因為預售屋尚未建成,室內設計都還有允許客戶變更的空間,也就是俗稱的「客變」,可以幫助買方節省大量裝修成本。

預售屋客變範圍可能包括

  • 隔間格局:如增加或減少隔間牆。
  • 水電配置:如增設插座或弱電系統。
  • 建材設備等:如更換地板材質、不要裝設房間門等。

但如共用管線、承重牆柱等可能影響整體建築結構安全的工程是不允許客變的,因此通常無法透過客變來移動廚廁、陽台位置,或增減對外門窗。

(二)買預售屋的缺點

  • 無法立刻入住
  • 無法勘察實際屋況

1.無法立刻入住

預收屋通常需要等待2至3年的工程期間才能夠交屋,樓層越高、細節越複雜的建案施工期也會越久,不適合有迫切入住需求的買方。

施工期可能潛藏以下風險

  • 品質不穩定
    若施工期間遇到人立、物料緊缺或價格上漲,少數建商為平衡成本,會選擇替換品質次等的物料,或刻意趕工草草收尾。

  • 事故預售屋
    如果施工期間發生工安意外,很可能導致房屋變成「事故屋」,讓會介意的買方不願再入住,也將使房屋價值與轉手性大跌。

2.無法勘察實際屋況

預售屋僅能從平面圖、示意圖、街景模型來了解房屋狀況,最多僅能查看樣品屋,但終究無法親自勘察實際要購買的房屋本體,有可能直到點交時才發現與想像有落差。

看樣品屋注意這些事

  • 牆面與室內空間
    隔間牆的厚薄度會影響室內空間大小。樣品屋經過裝潢,牆面厚度不見得和成屋一樣,且可能打掉部分隔間牆來擴增空間,看屋時需特別留意。

  • 嵌入式設備
    許多樣品屋已裝設櫥櫃牆、乾濕分離隔板、瓦斯爐與抽油煙機等設備,這些設備一但嵌入就不易拆除,是否也會出現在成屋中,需由買方與建商或代銷業者逐項確認。

  • 家具
    部分建案會附上燈具、冷氣、電子鎖與監控系統等家具,這些家具的品牌、款式、數量是否與預售屋所呈現的相同,也建議在購屋前多加詢問。
  • 戶梯比與車流動線
    一棟建築中有多少人共用一台電梯?又有多少人共用一個停車場出入口?這兩項問題將影響住戶通勤時的等待時間,但因預售屋無法實際體感人車動線的壅塞程度,所以僅能從數字上分配推估。

三、預售屋簽約要注意什麼?

預售屋糾紛可能對買賣雙方都造成鉅額損失,縱使最後獲得解決,也難以保證如數填補損害,因此務必謹慎簽約。以下參考《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》,整理預售屋簽約前必看的10大注意事項供大家參考。

  1. 需確認建案已請領建造執照。
  2. 審閱契約書不需先支付定金。
  3. 不得約定買方須繳回買賣契約書正本。
  4. 賣方有義務確保廣告的真實性,廣告宣傳品記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,構成契約之一部分,不得約定廣告僅供參考。
  5. 交屋保留款固定是5%,待買方驗屋合格後才交付,不可以自行協商降低交屋保留款。
  6. 土地及建物登記總面積如發生誤差,不足部分,建商均應全部找補,如總面積誤差超過3%,買方得解除契約。
  7. 房子的保固期限,是從交屋日起算,結構部分保固15年;固定建材及設備部分保固1年。
  8. 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由賣方負擔。
  9. 附屬建物除陽臺外,其餘如露臺、花臺、雨遮等依現行法都不可計坪計價。
  10. 夾層面積須領有建照才能計入產權,且不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

買方如果對於預售屋廣告、契約內容有疑慮,或懷疑代銷業者試圖以話術迴避法規,可以委託律師協助審閱契約。作為建商,也可以直接由律師客製化契約內容和審閱廣告素材,讓建案在合乎法規的基礎上創造銷售佳績!


四、預售屋買賣常見糾紛有哪些?

預售屋買賣時,除了評估房屋本身是否滿意外,還須了解法規、契約內容與建商評價,才能減少發生爭議的風險,即使不幸遇到糾紛,也能在第一時間做足準備有效解決。

(一)遇到爛尾樓如何處理?

少數建案在施工期間因為資金周轉不靈、不符合法規範等種種因素而被迫中途停工,甚至建商破產倒閉,最終無法完成建築,成為「爛尾樓」,對買賣雙方都造成莫大損失。

1.主張逾期交屋解約

如果賣方違反開工及取得使用執照期限,買方可請求解約。解約後賣方須退還買方已投入的房地價款、遲延利息,並可能需賠償違約金(以總價15%或已繳價款為上限)。

2.啟動履約保證機制

預售屋必然帶有履約保證機制。若採用「價金返還保證」,買方可收回全部已投入價款。而採用其他履保制度者,則有機會由其他建商接手續建未完成的建案,若評估無法續建,便須透過債務催收程序盡可能填補買方損失。

(二)可以要求買方加價才交屋嗎?

極少數建商藉口缺工或物料漲價,在完工後以各種名目要求買方加價購買,否則寧肯解約賠償違約金也不予交屋,但這種作法其實是有爭議的。

1.檢查解約條款

解除契約時,需要具有「解約權」,而這個解約權可來自法律賦予,也可來自當事人約定。目前法律並未賦予建商法定解約權,但是否具有「約定解約權」,則需仔細檢查契約中的各項條款。

2.消保法申訴

根據內政部說明,建商違約迫使買方加價交屋的行為,各縣市政府可依《消費者保護法》第33、36、58條規定進行調查並命其改善,如建商仍不改善,可能受到最高150萬元的裁罰,並按次處罰。

(三)建案未依約定施工怎麼辦?

如果房屋落成後發現公設、建材與購屋時代銷業者的說明不符合,或發現房屋有瑕疵、漏水等問題,都將造成不小的糾紛。

1.事前預防

  • 妥善留存廣告影音、文宣品、平面圖。
  • 錄音代銷業者的介紹內容,避免不實話術誤導。
  • 將公設項目與建材、設備的品牌及規格明確記載於契約。
  • 點交時委託專業驗屋機構檢驗房屋有無瑕疵。

2.事後補救

  • 以交屋保留款為籌碼,要求修復瑕疵再行點交。
  • 透過協商或訴訟,根據瑕疵程度請求解約或減少價金。

預售屋廣告不實除了有違約責任外,還可能受到公平會的裁罰,首次罰鍰上限就高達2500萬元,並可連續處罰。因此建商將建案委託給代銷業者時,也需精準溝通廣告素材與銷售手法,避免負擔廣告不實的風險。

(四)預售屋禁換約!如何避免成為斷頭戶?

雖然預售屋的自備款可分期給付,但總價仍然不低,若買方資金周轉不靈欠款達3期以上,很可能須面臨解約,成為斷頭戶,並可能須賠償違約金(以總價15%或已繳價款為上限)。

內政部為抑制房市炒作,擬頒行《平均地權條例》,禁止預售屋換約,草案已於2023年1月10日三讀通過。若《平均地權條例》正式上路,雖可減少為投資而短線買賣預售屋的炒作,但也使自用的買方在購買預售屋時須擁有更充分的資金準備,預留稅源與可動用資金,才能避免斷頭危機。

  • 列舉資產負債表,盡可能將房貸壓在每月收入的1/3以下。
  • 購屋前先向銀行了解自己的貸款能力,評估是否確實能符合代銷業者提出的貸款條件。


五、如何選擇優質建商?

想要避免預售屋買賣糾紛,最重要的就是在一開始選對優良建商。在挑選建商時,務必注意以下事項:

  • 資本額與成立時間
  • 負責人、經理人
  • 公平會與訴訟紀錄
  • 過往作品評價

(一)資本額與成立時間

以住宅建商而言,一般建議選擇成立時間超過5年,資本額至少超過1000萬元的建商。但此處需先釐清一個迷思,就是成立時間越長、資本額越高不代表建設品質越好。然而,過短的年資與過低的資本額確實可能為買方帶來風險。

一建案從起造到落成動輒耗時三五年,因此成立時間短表示該建商尚未累積充足的作品與評價可供買方參考。而過低的資本額則意味著買方遭受損失時,建商能填補損害的能力非常有限,尤其當建案估值與建商資本額明顯不相當時,便需要特別謹慎。

(二)負責人、經理人

少數惡質建商倒閉後,以原班人馬另外創設新公司,達成換皮的效果。買方可使用建商負責人、經理人姓名查詢其人是否曾任或現任其他公司的主要經營者,並進一步了解該公司是否曾有負面資訊存在。

(三)公平會與訴訟紀錄

訴訟紀錄其實不能夠完全代表建商信譽優劣,因為商業上難免有需要透過訴訟解決紛爭的情況,此外,公平會與司法院的系統中,只要有提到該建商的名稱,就會顯示紀錄,不論建商在該案中擔任原告、被告甚至證人,都會納入列舉,若未仔細查看裁判理由導致錯失優質建商也非常令人扼腕。

然而,如果仔細了解裁判理由後,發現建商多次因相同事由遭到舉發,買方便應再次考慮是否與該建商交易。通常須注意的事由有以下幾項:

  • 違反消費者保護法
  • 廣告不實違反公平交易法
  • 不履行瑕疵擔保責任

(四)過往作品評價

預售屋的一大缺點就是難以勘查具體建築品質,針對此問題,買方不妨實際走訪該建商過往的建設作品,體驗建商的設計風格,並向其中的住戶、管理員、街坊鄰里打聽建商評價,了解他人的居住感受、有無遇到任何問題,相信會比網路搜尋所得的評論更具參考價值。


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