2024海砂屋定義、檢測標準大公開,買到海砂屋這樣自救!

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海砂屋是什麼?買到海砂屋怎麼辦?本文將介紹海砂屋的定義、檢測方式與項目,並提供雙北市鑑定機構名單、檢測費用供參考。對於不小心買到海砂屋,或希望避免買的海砂屋的情況,也有提供自救/預防的方法。

一、海砂屋是什麼?

所謂「海砂屋」,指建商在建築房屋時,在拌合混凝土中使用氯離子濃度高

的「海砂」,而非正常所用的「河砂」。

未經處理的海砂中含有過高的氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,也就是俗稱的「壁癌」,長期則會加速鋼筋鏽蝕,進而導致混凝土剝落,損害房屋的結構,且嚴重影響居住安全。

(一)海砂屋的成因

建商與砂石業者會使用海砂建屋的原因,往往是因為河川上游的河砂開採不足、價格較高,因此轉往下游開採海砂來替代。尤其民國70-80年間,河砂產量不足,對於房屋氯離子的標準規範也未臻完備,是海砂屋的好發時期。

(二)海砂屋的定義標準

海砂屋的認定,是參照CNS 3090 A2042國家標準,判斷「每立方公尺的新拌混凝土中含有幾公斤氯離子」,只要氯離子含量超標,就是俗稱的海砂屋。

海砂屋的認定標準曾經歷數次修訂,隨著時代變遷,法規對房屋安全性的要求越來越高,如今(2023年)適用的標準為0.15 kg/m3,是全球最嚴格的規範。

年代混凝土氯離子含量標準
1994/7/21以前無標準
1994/7/22一般環境:<0.6 kg/m3 需耐久環境:<0.3 kg/m3
1998/6/25<0.3 kg/m3
2015/1/13< 0.15 kg/m3

律師小提醒:海砂屋應適用「落成時」還是「購買時」的標準?

小明在2023年簽約買下一棟屋齡20年的中古屋,住一段時間後發現房屋有混凝土塊剝落的情況,經過檢查發現氯離子含量為0.28kg/m3,已超過現行規定的標準(< 0.15 kg/m3),小明憤而向賣方求償,賣方卻表示,該房屋是在2003年興建的,應該適用2003年的標準(< 0.3 kg/m3),因此堅持該房屋不屬於海砂屋,但,真的是這樣嗎?

其實,多數的法院見解認為,海砂屋需適用「買賣契約成立時」的標準來判斷。不過基於契約自由原則,若買賣雙方自行約定適用房屋落成時的標準,或其他標準,也是法律允許的。因此小明必須先檢查房屋買賣契約,看條款中有無針對房屋氯離子含量特別做出約定,若無特約,原則適用買賣契約成立時(2023年)的標準,若有特約,則以特約為優先。

(三)海砂屋外觀特徵

  • 牆面出現白色結晶狀壁癌
  • 牆面油漆脫落或混凝土塊剝落
  • 牆面或樓板出現裂縫,且有鏽水滲出的痕跡

雖然海砂屋無法直接從肉眼判斷,必需經過專業儀器檢測,但多數海砂屋都容易導致壁癌、油漆或混凝土塊剝落、牆面裂痕、鏽水滲漏等現象,且以上現象通常會於「房屋落成5年以後」才會顯現。若房屋外觀出現這些問題,便需盡速請專業人員實際檢測,以免損及居住安全。


二、海砂屋檢測

海砂屋一般會採取「氯離子含量檢測」,是比較便利且低破壞的檢測方式。

(一)海砂屋檢測方法

進行「氯離子含量檢測」時,會選用非主結構的牆面,先鑽取前段約3公分的粉刷表面層丟棄,再鑽取深層的混凝土粉末至少30g作為檢測樣本,裝入密封袋並標示編號及取樣位置。

(二)海砂屋檢測需知

「氯離子含量檢測」終究屬於一種取樣檢測,雖然破壞範圍不大,但仍會損傷牆面,若是共有、承租、借用的房屋,檢測前建議取得房屋所有權人同意。

(三)海砂屋檢測事項

海砂屋檢測時,主要會針對鋼筋、混凝土、裂縫進行鑑定,必要時會再進行耐震能力評估,以上檢測結果都將註記於報告書中。

1.海砂屋檢測

  • 鋼筋檢測:目視檢測、斷面測量、腐蝕速率測量。
  • 混凝土檢測:抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度檢測。。
  • 裂縫檢測:裂損狀況檢測、裂縫寬度及長度檢測。

2.耐震能力評估

海砂屋檢測結果若不符原設計,則應辦理耐震能力評估。

耐震能力評估認定可補強者,應進行結構分析,出具補強計畫(包含長期腐蝕監測計畫);無法補強者,則應進行建物危險程度判定。

(四)海砂屋檢測機構

如需聯繫專業的海砂屋檢測機構,通常可洽詢以下單位辦理:

  • 各地建築師公會
  • 各地土木技師公會
  • 各地結構工程技師公會
  • 工程營建相關學術單位或團體

部分縣市政府也有公告鑑定機構名單:

臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定機關(構)

新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表

(五)海砂屋檢測費用

單次海砂屋檢測收費大約4,000-10,000元,具體需視各家鑑定機構報價而定。

檢測費用原則上需由委託檢測之人先行墊付,但最終有機會請求敗訴之一方負擔。


三、買到海砂屋怎麼辦?

如果疑似買到海砂屋,可以遵循以下4步驟來維護權益,盡可能降低損害。

  • 檢查契約
  • 檢測蒐證
  • 評估補強
  • 法律救濟

(一)檢查契約

如果懷疑買到海砂屋,第一步就是先檢查合約內的各項條款,了解合約中有無對房屋的氯離子含量做出「約定標準」。若無約定標準,則需以現行的國家標準來判斷是否為海砂屋。

(二)檢測蒐證

委託專業的鑑定機構檢測房屋氯離子,了解氯離子含量是否在現行國家標準或約定標準的範圍內,並取得「 高氯離子混凝土建築物鑑定報告書 」,作為佐證的資料。

(三)評估補強

根據鑑定結果,評估有無適合的補強措施,以及補強措施所需花費的成本費用,做為日後協商談判或訴訟的參考。

(四)法律救濟

一般而言,買到海砂屋可以參考民法359條瑕疵擔保的規定,買方有權請求減少價金或解除契約,但需注意時效限制,務必在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」行使權利。另外如果賣方是故意隱瞞海砂屋的狀況,買方也有機會主張撤銷買賣契約。若賣方有過失或有可歸責之事由,買方也可能主張債務不履行,請求損害賠償。至於如何與建商、仲介談判,或如何進行訴訟救濟,則可與律師諮詢,了解具體的維權策略。


四、如何避免買到海砂屋?

買到海砂屋雖然可以透過法律途徑救濟,但畢竟需花費大量時間精力。最好的方法就是在購屋前嚴格檢查房屋狀態,並簽訂完善的買賣、保證契約,為房屋交易多增加一重保障。

延伸閱讀:預售屋怎麼買?優缺點、法規糾紛、建商選擇一次看!

(一)慎選優質建商與仲介公司

建議在購屋前先了解房屋建商與仲介的風評,選擇信譽優良、較具規模的建商或仲介公司合作。

建商或仲介的公司資本額將影響買方受損時所能求償的範圍,而公司的成立年資,則關乎是否已累績足夠的市場評價讓消費者參考。

(二)詳閱不動產說明書、購屋契約與使用執照

在不動產說明書中,依法需載明建物氯離子含量檢測的結果,若為預售屋,則需載明交屋時是否檢附氯離子含量檢測報告單。若未進行檢測或不會檢附報告單,則需記明理由,供消費者判斷。

審查合約時,則需特別注意對於房屋氯離子含量有無約定標準,若無約定標準,則是以「買賣契約成立時」的國家標準來判斷所購買的建物是否為海砂屋。

另外,也可以注意房屋使用執照的日期。若是屋齡超過30年以上的中古屋,或1991~1999落成的房屋,都需要特別留意。因為1994年以前,法規並未對海砂屋做出規範,建物氯離子含量很可能遠超過現代的標準。而1991-1999年間,是海砂屋密集爆發的時期,更需格外留意。

房屋買賣屬於較重大的交易,相關文件審查可以交由專業律師進行,

(三)索取氯離子檢驗保證書/進行驗屋檢測

若購買的是新成屋或預售屋,買方可以與建商溝通,請建商出具保證書,保證建物的氯離子含量在現行標準0.15 kg/m3以下,若未來發現房屋是海砂屋,便可持保證書作為法律上請求的依據。 若是購買中古屋,則可取得賣方同意,於交屋前進行房屋氯離子含量檢測。

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