一、海砂屋是什麼？
所謂「海砂屋」，指建商在建築房屋時，在拌合混凝土中使用氯離子濃度高
的「海砂」，而非正常所用的「河砂」。
未經處理的海砂中含有過高的氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，也就是俗稱的「壁癌」，長期則會加速鋼筋鏽蝕，進而導致混凝土剝落，損害房屋的結構，且嚴重影響居住安全。
(一)海砂屋的成因
建商與砂石業者會使用海砂建屋的原因，往往是因為河川上游的河砂開採不足、價格較高，因此轉往下游開採海砂來替代。尤其民國70-80年間，河砂產量不足，對於房屋氯離子的標準規範也未臻完備，是海砂屋的好發時期。
(二)海砂屋的定義標準
海砂屋的認定，是參照CNS 3090 A2042國家標準，判斷「每立方公尺的新拌混凝土中含有幾公斤氯離子」，只要氯離子含量超標，就是俗稱的海砂屋。
海砂屋的認定標準曾經歷數次修訂，隨著時代變遷，法規對房屋安全性的要求越來越高，如今(2023年)適用的標準為0.15 kg/m3，是全球最嚴格的規範。
| 年代 | 混凝土氯離子含量標準 |
| 1994/7/21以前 | 無標準 |
| 1994/7/22 | 一般環境：<0.6 kg/m3 需耐久環境：<0.3 kg/m3 |
| 1998/6/25 | <0.3 kg/m3 |
| 2015/1/13 | < 0.15 kg/m3 |
律師小提醒：海砂屋應適用「落成時」還是「購買時」的標準？
小明在2023年簽約買下一棟屋齡20年的中古屋，住一段時間後發現房屋有混凝土塊剝落的情況，經過檢查發現氯離子含量為0.28kg/m3，已超過現行規定的標準(< 0.15 kg/m3)，小明憤而向賣方求償，賣方卻表示，該房屋是在2003年興建的，應該適用2003年的標準(< 0.3 kg/m3)，因此堅持該房屋不屬於海砂屋，但，真的是這樣嗎？
其實，多數的法院見解認為，海砂屋需適用「買賣契約成立時」的標準來判斷。不過基於契約自由原則，若買賣雙方自行約定適用房屋落成時的標準，或其他標準，也是法律允許的。因此小明必須先檢查房屋買賣契約，看條款中有無針對房屋氯離子含量特別做出約定，若無特約，原則適用買賣契約成立時(2023年)的標準，若有特約，則以特約為優先。
(三)海砂屋外觀特徵
- 牆面出現白色結晶狀壁癌
- 牆面油漆脫落或混凝土塊剝落
- 牆面或樓板出現裂縫，且有鏽水滲出的痕跡
雖然海砂屋無法直接從肉眼判斷，必需經過專業儀器檢測，但多數海砂屋都容易導致壁癌、油漆或混凝土塊剝落、牆面裂痕、鏽水滲漏等現象，且以上現象通常會於「房屋落成5年以後」才會顯現。若房屋外觀出現這些問題，便需盡速請專業人員實際檢測，以免損及居住安全。
二、海砂屋檢測
海砂屋一般會採取「氯離子含量檢測」，是比較便利且低破壞的檢測方式。
(一)海砂屋檢測方法
進行「氯離子含量檢測」時，會選用非主結構的牆面，先鑽取前段約3公分的粉刷表面層丟棄，再鑽取深層的混凝土粉末至少30g作為檢測樣本，裝入密封袋並標示編號及取樣位置。
(二)海砂屋檢測需知
「氯離子含量檢測」終究屬於一種取樣檢測，雖然破壞範圍不大，但仍會損傷牆面，若是共有、承租、借用的房屋，檢測前建議取得房屋所有權人同意。
(三)海砂屋檢測事項
海砂屋檢測時，主要會針對鋼筋、混凝土、裂縫進行鑑定，必要時會再進行耐震能力評估，以上檢測結果都將註記於報告書中。
1.海砂屋檢測
- 鋼筋檢測：目視檢測、斷面測量、腐蝕速率測量。
- 混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度檢測。。
- 裂縫檢測：裂損狀況檢測、裂縫寬度及長度檢測。
2.耐震能力評估
海砂屋檢測結果若不符原設計，則應辦理耐震能力評估。
耐震能力評估認定可補強者，應進行結構分析，出具補強計畫(包含長期腐蝕監測計畫)；無法補強者，則應進行建物危險程度判定。
(四)海砂屋檢測機構
如需聯繫專業的海砂屋檢測機構，通常可洽詢以下單位辦理：
- 各地建築師公會
- 各地土木技師公會
- 各地結構工程技師公會
- 工程營建相關學術單位或團體
部分縣市政府也有公告鑑定機構名單：
(五)海砂屋檢測費用
單次海砂屋檢測收費大約4,000-10,000元，具體需視各家鑑定機構報價而定。
檢測費用原則上需由委託檢測之人先行墊付，但最終有機會請求敗訴之一方負擔。
三、買到海砂屋怎麼辦？
如果疑似買到海砂屋，可以遵循以下4步驟來維護權益，盡可能降低損害。
- 檢查契約
- 檢測蒐證
- 評估補強
- 法律救濟
(一)檢查契約
如果懷疑買到海砂屋，第一步就是先檢查合約內的各項條款，了解合約中有無對房屋的氯離子含量做出「約定標準」。若無約定標準，則需以現行的國家標準來判斷是否為海砂屋。
(二)檢測蒐證
委託專業的鑑定機構檢測房屋氯離子，了解氯離子含量是否在現行國家標準或約定標準的範圍內，並取得「 高氯離子混凝土建築物鑑定報告書 」，作為佐證的資料。
(三)評估補強
根據鑑定結果，評估有無適合的補強措施，以及補強措施所需花費的成本費用，做為日後協商談判或訴訟的參考。
(四)法律救濟
一般而言，買到海砂屋可以參考民法359條瑕疵擔保的規定，買方有權請求減少價金或解除契約，但需注意時效限制，務必在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」行使權利。另外如果賣方是故意隱瞞海砂屋的狀況，買方也有機會主張撤銷買賣契約。若賣方有過失或有可歸責之事由，買方也可能主張債務不履行，請求損害賠償。至於如何與建商、仲介談判，或如何進行訴訟救濟，則可與律師諮詢，了解具體的維權策略。
四、如何避免買到海砂屋？
買到海砂屋雖然可以透過法律途徑救濟，但畢竟需花費大量時間精力。最好的方法就是在購屋前嚴格檢查房屋狀態，並簽訂完善的買賣、保證契約，為房屋交易多增加一重保障。
★延伸閱讀：預售屋怎麼買？優缺點、法規糾紛、建商選擇一次看！
(一)慎選優質建商與仲介公司
建議在購屋前先了解房屋建商與仲介的風評，選擇信譽優良、較具規模的建商或仲介公司合作。
建商或仲介的公司資本額將影響買方受損時所能求償的範圍，而公司的成立年資，則關乎是否已累績足夠的市場評價讓消費者參考。
(二)詳閱不動產說明書、購屋契約與使用執照
在不動產說明書中，依法需載明建物氯離子含量檢測的結果，若為預售屋，則需載明交屋時是否檢附氯離子含量檢測報告單。若未進行檢測或不會檢附報告單，則需記明理由，供消費者判斷。
審查合約時，則需特別注意對於房屋氯離子含量有無約定標準，若無約定標準，則是以「買賣契約成立時」的國家標準來判斷所購買的建物是否為海砂屋。
另外，也可以注意房屋使用執照的日期。若是屋齡超過30年以上的中古屋，或1991~1999落成的房屋，都需要特別留意。因為1994年以前，法規並未對海砂屋做出規範，建物氯離子含量很可能遠超過現代的標準。而1991-1999年間，是海砂屋密集爆發的時期，更需格外留意。
房屋買賣屬於較重大的交易，相關文件審查可以交由專業律師進行，
(三)索取氯離子檢驗保證書/進行驗屋檢測
若購買的是新成屋或預售屋，買方可以與建商溝通，請建商出具保證書，保證建物的氯離子含量在現行標準0.15 kg/m3以下，若未來發現房屋是海砂屋，便可持保證書作為法律上請求的依據。 若是購買中古屋，則可取得賣方同意，於交屋前進行房屋氯離子含量檢測。
★延伸閱讀：斡旋金怎麼下？能反悔退回嗎？破解5大斡旋金、要約書的陷阱
★延伸閱讀：凶宅的定義？買到凶宅怎麼辦？房客輕生，房東能求償嗎？
遇到海砂屋或其他房屋檢測、買賣相關問題嗎？歡迎加入第一法律官方LINE和我們一起討論！
