斡旋金怎么下?能反悔退回吗?破解5大斡旋金、要约书的陷阱

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买卖房屋的时候一定常常听到「斡旋金」、「要约书」这样的字眼,但却不清楚斡旋金、要约书究竟在法律上有什么效力吗?其实斡旋金与要约书都是房屋买卖常见的争议点,本文将分别说明比较斡旋金与要约书的概念,并一一破解潜藏其中的法律陷阱。

斡旋金是什么?

如果买方已经选定了中意的房屋,准备和卖方议价时,可以先支付一笔「斡旋金」,便并签署「斡旋单」载明出价金额,以展现购买的诚意。

房仲收到斡旋金后会先代为保管,并开始和卖方议价,如果卖方同意买方的出价,斡旋金就会转为定金,交卖方收取。

「斡旋转定金」的用意在确保买卖双方都有义务完成交易,假设买方下定后反悔不买,定金就由卖方没收,反之,若是卖方反悔不出售,则须退还2倍定金。而若最后房屋顺利成交,定金就算入房屋价金的一部分,相当于预付款,买方接下来只需把剩余金额补足即可。

延伸阅读:预售屋买卖|看屋签约须知、建商选择与纠纷处理

(一)斡旋金的金额多少合理?

斡旋金的金额或比例没有强制规定,但在一般交易习惯上,斡旋金的金额通常落在房屋总价的2%-5%,或者直接收取固定金额,大约10万-50万元。

(二)什么是「斡旋单」?

支付斡旋金后,别忘了和房仲业者索取「斡旋单」,并在斡旋单上注记「斡旋期间、斡旋金的金额、购屋出价多少」三大资讯,由买方与房仲共同签名。

斡旋单也可能被称为「斡旋契约、斡旋金收据、出价保证金收据、房屋买卖出价意向书、房屋买卖预约书」,不论名称为何,性质与意义都是相同的。索取斡旋单的重点在于:

  1. 作为收据,证明买方确实有交付斡旋金给房仲。
  2. 载明出价金额,避免房仲和卖方回报议价时有误差,导致交易纠纷。

(三)斡旋单有法律效力吗?

虽然法律上没有明文出现「斡旋金/斡旋单」这样的字眼,但斡旋金/斡旋单仍然是具有产生法律效力的。多数法院见解认为,一旦卖方同意出价、斡旋金转定金,相当于成立「预约」的概念。

预约是指买卖双方对契约的重点条件(如房屋、价款)已经达成共识,仅保留细节事项待商议(如付款方式、交屋期限等),此时就可以先成立「预约」来获得法律上的拘束力,确保双方都有在未来订立本约的义务。

(四)下斡旋以后可以反悔吗?斡旋金能不能退回?

「斡旋金」是可以退的,不能退的是「定金」。以下两种情况都可以无条件退回斡旋金:

  • 斡旋期间截止,未能成功议价
  • 买方抢在卖方同意前撤回斡旋

一般而言,斡旋单上会注记斡旋议价的期限,通常是3-10天,如果在此期间内房仲没有和卖方完成议价,房仲就必须无条件退还斡旋金。

在斡旋议价期间内,只要卖方还没同意出价,斡旋金就还没转为定金,买方也都可以随时反悔不买。因此买方下斡旋后如果改变心意,务必及早通知房仲停止议价,才能退回斡旋金。


房屋买卖要约书是什么?

如果买方有诚意购屋但不想支付斡旋金,也可以用「房屋买卖要约书」来取代。要约书上会载明买方购买房屋的意思表示,以及出价金额,如果卖方接受此价格,便需在要约书上签名表示同意。

(一)要约书、斡旋金哪个好?

使用要约书的好处是买方不会在议价阶段先卡住一笔现金流,也无须担心遇到劣质房仲将斡旋金卷款逃跑。但在实际的交易习惯上,仍有不少人认为斡旋金比要约书更能够彰显购买诚意,可能影响卖方接受议价的意愿。

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(二)房屋买卖要约书有法律效力吗?

多数法院见解认为,要约书内容仅对房屋、价金的范围先行拟定,其余买卖条件则尚未达成共识,至多具有「预约」性质,而非房屋买卖契约本约。

在内政部版的「要约书签约注意事项」中,也明确表达要约书属于预约,因此买卖双方签署要约书后,都负有继续协商签订本约的义务。

(三)签订要约书后可以反悔吗?要约书有无违约赔偿?

要约书与斡旋单一样,会注明有效的议价期间,在此期间内,只要卖方尚未同意出价,买方都可以任意撤回要约,若期间截止仍未成功议价,要约书便会自动失效。

只要在议价期间内卖方同意出价,要约书就正式具备预约的性质,此时任一方反悔都将构成违约。

通常房仲业者提供的要约书上都会约定违约赔偿的计算方式,多数落在总出价的3%左右,因此要约书虽没有预收斡旋金,但最终的违约赔偿甚至可能比斡旋金还高。但也有要约书完全未约定违约赔偿金额,此时便可以由消费者和房仲商议后视需要进行增补。


常见斡旋金与要约书的法律陷阱

以下整理客户最常询问的房屋议价问题供参考,在下斡旋金、签要约书前,务必留意这些潜藏的陷阱,以免发生法律争议。

(一)房仲说退斡旋要先扣除一定比例的服务费?

并非如此。

房仲如果收到斡旋金或定金,都只能代为保管,最终如需没收或退还,也都是全额交付,不论斡旋金或定金都不是给房仲业者的报酬喔!

除此之外,如果房仲要求在斡旋金中扣除车马费、手续费等支出,也是不正确的,建议买方可以直接在斡旋单上载明议价失败后退斡旋金的期限,以及不得借故扣除任何支出。

至于房仲业者的报酬,则视双方各自和房仲签订的委托契约如何约定,原则上都是另外支付,因此不会直接从买方请求退回的斡旋金中扣除。

(二)卖方说已收定金/已签要约书就表示房屋买卖契约成立,如买方反悔就需赔偿房屋总价的交易损失,是这样吗?

收定、签要约书只代表预约交易,不代表买卖契约已经成立。

正常来说,定金和要约书的性质属于预约,在预约中双方只负有「签订本约的义务」而非「履行交易的义务」。因此任一方反悔拒绝签订本约时,他方虽可请求违约金或损害赔偿,但无法强制履行交易,要求给付全额价金或过户房屋,因为正式的买卖契约根本尚未订立。

律师小提醒:预约、本约怎么分?

一份契约属于预约还是本约,主要判断标准在约定事项是否详尽。

假设契约除了交易重点外,就连细部事项也都十分完备,且双方都有直接按照所约内容履行交易的意思时,就算名为预约,法院还是可能根据其性质认定属于本约。而本约既然成立,双方便有义务按照所约事项完成交易。

不过因为房屋买卖的金额较大,契约双方都会非常谨慎,通常不会直接在要约书/斡旋单上列举完所有细节条件,因此「预约视为本约」的情况在房屋交易上极为罕见。

(三)网传「订金」可退,「定金」不可退,是真的吗?订金、定金到底有没有差别?

「定金」、「订金」在台湾法规上是没有差别的。

网传定金具有担保性质,订金则仅是预收款,因此订金可退,定金不可退,但这个说法其实只在中国大陆地区适用。

以台湾法律而言,法条目前一律以「定金」称呼,不过民众就算写成「订金」也没有关系,不会直接影响法律效力。多数法院见解认为,有关定金/订金是否具有担保性质、能不能退还,还是要尊重契约当事人的真意为准,不能拘泥于用字。

(四)买方自愿放弃要约书的审阅期,会使要约书无效吗?

是否无效需视状况而定。

配合消保法规定,房屋买卖要约书的审阅期至少3天。不过实际运作上,许多交易当事人为了把握时机、避免程序繁琐,常常采用「倒填日期」的方式,让要约书形式上看起来合法,但这个做法容易产生争议。

多数法院见解认为,若房仲业者在签约前后并未给予买方充分的时间审阅条款,就促使买方倒填审阅期签约,此举将违反定型化契约的审阅期规定,定型化条款将不构成要约书的内容。但如果要约书除了定型化条款以外,还有买方自行修订的「客制化」条款,这些客制化条款并不会受到审阅期影响,因此要约书不一定整份无效。

反之,也有个案判决认为,如果房仲业者确实有给予买方审阅的机会,买方事实上也审阅过契约内容,或明知自己有审阅权但仍自愿放弃,那么基于诚信原则,买方此时以倒填日期的方式放弃审阅期就不会造成要约书无效。

(五)如何防止不肖房仲骗走斡旋金?

少数不肖房仲会在买方撤回斡旋时,谎称卖方已经出价,借此侵吞本应退回买方的斡旋金。这个问题有机会透过以下方式来防止:

  • 选择具有合法营业执照的房仲业者合作。
  • 撤回斡旋前,先以讯息等可以留下纪录的方式询问议价状况,确认卖方尚未出价后再提出撤回。
  • 买方可在斡旋单上注明,如卖方同意出价,房仲必须于一定期限内通知买方。
  • 如房仲表示卖方已接受出价,买方可请房仲提供经卖方签署的斡旋单或其他相关证明。

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