预售屋怎么买?优缺点、法规纠纷、建商选择一次看!

預售屋優缺點cover
分享 facebook
分享 twitter
分享 email
想要购买预售屋但不知道如何下手吗?在鉴赏样品屋、签约与付款时,有哪些需要注意的事项?本文将比较预售屋、新成屋和中古屋的优缺点,并分析常见的法规陷阱和遇到预售屋买卖纠纷的处理方式。

一、预售屋是什么?

预售屋根据《不动产经纪业管理条例》的定义,预售屋是指「领有建造执照尚未建造完成而以将来完成之建筑物为交易标的之物」,白话而言,就是将尚未建成的房屋预先贩售,等到建案落成才能进行交屋,买方也才取得房屋的所有权。

延伸阅读:斡旋金是什么?能反悔退回吗?破解5大斡旋金、要约书的陷阱


二、预售屋买卖的优缺点分析

相较于新成屋、中古屋,预售屋在房型的选择和规划上最为弹性,且经济压力相对轻,但同时也有买主会担心预售屋无法勘查实体格局和屋况,且无法及时入住等缺点。

(一)买预售屋的优点

  • 自备款可分期缴纳
  • 贷款成数高
  • 屋龄全新、房型选择多
  • 可客变室内装修

1.自备款可分期缴纳

预售屋的自备款大约落在成交总价的20%左右,但不必一次付清,多数会分为2期缴付,对于手头资金不多的买方而言相对轻松。

预售屋自备款的付款阶段

  • 签约至开工:支付订金、签约金与开工款约总价10%。
  • 开工至完工:支付工程款约总价5%。
  • 交屋:交屋验收后支付交屋保留款5%。

2.贷款成数高

预售屋贷款经常由建商以整笔建案向配合的银行议价,加上预售屋本身的增值性佳,因此银行的贷款意愿通常较高,通常贷款成数可争取到鉴价的7.5-8成。

3.屋龄全新、房型选择多

预售屋可以让买方有较多机会挑选楼层、房型、座向,更容易找到符合理想的房屋,同建案中条件最佳的房屋通常会在预售阶段便被选购完毕。

4.客变更室内装修

因为预售屋尚未建成,室内设计都还有允许客户变更的空间,也就是俗称的「客变」,可以帮助买方节省大量装修成本。

预售屋客变范围可能包括

  • 隔间格局:如增加或减少隔间墙。
  • 水电配置:如增设插座或弱电系统。
  • 建材设备等:如更换地板材质、不要装设房间门等。

但如共用管线、承重墙柱等可能影响整体建筑结构安全的工程是不允许客变的,因此通常无法透过客变来移动厨厕、阳台位置,或增减对外门窗。

(二)买预售屋的缺点

  • 无法立刻入住
  • 无法勘察实际屋况

1.无法立刻入住

预收屋通常需要等待2至3年的工程期间才能够交屋,楼层越高、细节越复杂的建案施工期也会越久,不适合有迫切入住需求的买方。

施工期可能潜藏以下风险

  • 品质不稳定
    若施工期间遇到人立、物料紧缺或价格上涨,少数建商为平衡成本,会选择替换品质次等的物料,或刻意赶工草草收尾。

  • 事故预售屋
    如果施工期间发生工安意外,很可能导致房屋变成「事故屋」,让会介意的买方不愿再入住,也将使房屋价值与转手性大跌。

2.无法勘察实际屋况

预售屋仅能从平面图、示意图、街景模型来了解房屋状况,最多仅能查看样品屋,但终究无法亲自勘察实际要购买的房屋本体,有可能直到点交时才发现与想像有落差。

看样品屋注意这些事

  • 墙面与室内空间
    隔间墙的厚薄度会影响室内空间大小。样品屋经过装潢,墙面厚度不见得和成屋一样,且可能打掉部分隔间墙来扩增空间,看屋时需特别留意。

  • 嵌入式设备
    许多样品屋已装设橱柜墙、干湿分离隔板、瓦斯炉与抽油烟机等设备,这些设备一但嵌入就不易拆除,是否也会出现在成屋中,需由买方与建商或代销业者逐项确认。

  • 家具
    部分建案会附上灯具、冷气、电子锁与监控系统等家具,这些家具的品牌、款式、数量是否与预售屋所呈现的相同,也建议在购屋前多加询问。
  • 户梯比与车流动线
    一栋建筑中有多少人共用一台电梯?又有多少人共用一个停车场出入口?这两项问题将影响住户通勤时的等待时间,但因预售屋无法实际体感人车动线的壅塞程度,所以仅能从数字上分配推估。

三、预售屋签约要注意什么?

预售屋纠纷可能对买卖双方都造成巨额损失,纵使最后获得解决,也难以保证如数填补损害,因此务必谨慎签约。以下参考《预售屋买卖定型化契约应记载不得记载事项》,整理预售屋签约前必看的10大注意事项供大家参考。

  1. 需确认建案已请领建造执照。
  2. 审阅契约书不需先支付定金。
  3. 不得约定买方须缴回买卖契约书正本。
  4. 卖方有义务确保广告的真实性,广告宣传品记载的建材设备表、房屋及停车位平面图与位置示意图,构成契约之一部分,不得约定广告仅供参考。
  5. 交屋保留款固定是5%,待买方验屋合格后才交付,不可以自行协商降低交屋保留款。
  6. 土地及建物登记总面积如发生误差,不足部分,建商均应全部找补,如总面积误差超过3%,买方得解除契约。
  7. 房子的保固期限,是从交屋日起算,结构部分保固15年;固定建材及设备部分保固1年。
  8. 自来水、电力管线、瓦斯内管线之相关费用应由卖方负担。
  9. 附属建物除阳台外,其余如露台、花台、雨遮等依现行法都不可计坪计价。
  10. 夹层面积须领有建照才能计入产权,且不得使用未经明确定义之「使用面积」、「受益面积」、「销售面积」等名词。

买方如果对于预售屋广告、契约内容有疑虑,或怀疑代销业者试图以话术回避法规,可以委托律师协助审阅契约。作为建商,也可以直接由律师客制化契约内容和审阅广告素材,让建案在合乎法规的基础上创造销售佳绩!


四、预售屋买卖常见纠纷有哪些?

预售屋买卖时,除了评估房屋本身是否满意外,还须了解法规、契约内容与建商评价,才能减少发生争议的风险,即使不幸遇到纠纷,也能在第一时间做足准备有效解决。

(一)遇到烂尾楼如何处理?

少数建案在施工期间因为资金周转不灵、不符合法规范等种种因素而被迫中途停工,甚至建商破产倒闭,最终无法完成建筑,成为「烂尾楼」,对买卖双方都造成莫大损失。

1.主张逾期交屋解约

如果卖方违反开工及取得使用执照期限,买方可请求解约。解约后卖方须退还买方已投入的房地价款、迟延利息,并可能需赔偿违约金(以总价15%或已缴价款为上限)。

2.启动履约保证机制

预售屋必然带有履约保证机制。若采用「价金返还保证」,买方可收回全部已投入价款。而采用其他履保制度者,则有机会由其他建商接手续建未完成的建案,若评估无法续建,便须透过债务催收程序尽可能填补买方损失。

(二)可以要求买方加价才交屋吗?

极少数建商借口缺工或物料涨价,在完工后以各种名目要求买方加价购买,否则宁肯解约赔偿违约金也不予交屋,但这种作法其实是有争议的。

1.检查解约条款

解除契约时,需要具有「解约权」,而这个解约权可来自法律赋予,也可来自当事人约定。目前法律并未赋予建商法定解约权,但是否具有「约定解约权」,则需仔细检查契约中的各项条款。

2.消保法申诉

根据内政部说明,建商违约迫使买方加价交屋的行为,各县市政府可依《消费者保护法》第33、36、58条规定进行调查并命其改善,如建商仍不改善,可能受到最高150万元的裁罚,并按次处罚。

(三)建案未依约定施工怎么办?

如果房屋落成后发现公设、建材与购屋时代销业者的说明不符合,或发现房屋有瑕疵、漏水等问题,都将造成不小的纠纷。

1.事前预防

  • 妥善留存广告影音、文宣品、平面图。
  • 录音代销业者的介绍内容,避免不实话术误导。
  • 将公设项目与建材、设备的品牌及规格明确记载于契约。
  • 点交时委托专业验屋机构检验房屋有无瑕疵。

2.事后补救

  • 以交屋保留款为筹码,要求修复瑕疵再行点交。
  • 透过协商或诉讼,根据瑕疵程度请求解约或减少价金。

预售屋广告不实除了有违约责任外,还可能受到公平会的裁罚,首次罚锾上限就高达2500万元,并可连续处罚。因此建商将建案委托给代销业者时,也需精准沟通广告素材与销售手法,避免负担广告不实的风险。

(四)预售屋禁换约!如何避免成为断头户?

虽然预售屋的自备款可分期给付,但总价仍然不低,若买方资金周转不灵欠款达3期以上,很可能须面临解约,成为断头户,并可能须赔偿违约金(以总价15%或已缴价款为上限)。

内政部为抑制房市炒作,拟颁行《平均地权条例》,禁止预售屋换约,草案已于2023年1月10日三读通过。若《平均地权条例》正式上路,虽可减少为投资而短线买卖预售屋的炒作,但也使自用的买方在购买预售屋时须拥有更充分的资金准备,预留税源与可动用资金,才能避免断头危机。

  • 列举资产负债表,尽可能将房贷压在每月收入的1/3以下。
  • 购屋前先向银行了解自己的贷款能力,评估是否确实能符合代销业者提出的贷款条件。


五、如何选择优质建商?

想要避免预售屋买卖纠纷,最重要的就是在一开始选对优良建商。在挑选建商时,务必注意以下事项:

  • 资本额与成立时间
  • 负责人、经理人
  • 公平会与诉讼纪录
  • 过往作品评价

(一)资本额与成立时间

以住宅建商而言,一般建议选择成立时间超过5年,资本额至少超过1000万元的建商。但此处需先厘清一个迷思,就是成立时间越长、资本额越高不代表建设品质越好。然而,过短的年资与过低的资本额确实可能为买方带来风险。

一建案从起造到落成动辄耗时三五年,因此成立时间短表示该建商尚未累积充足的作品与评价可供买方参考。而过低的资本额则意味着买方遭受损失时,建商能填补损害的能力非常有限,尤其当建案估值与建商资本额明显不相当时,便需要特别谨慎。

(二)负责人、经理人

少数恶质建商倒闭后,以原班人马另外创设新公司,达成换皮的效果。买方可使用建商负责人、经理人姓名查询其人是否曾任或现任其他公司的主要经营者,并进一步了解该公司是否曾有负面资讯存在。

(三)公平会与诉讼纪录

诉讼纪录其实不能够完全代表建商信誉优劣,因为商业上难免有需要透过诉讼解决纷争的情况,此外,公平会与司法院的系统中,只要有提到该建商的名称,就会显示纪录,不论建商在该案中担任原告、被告甚至证人,都会纳入列举,若未仔细查看裁判理由导致错失优质建商也非常令人扼腕。

然而,如果仔细了解裁判理由后,发现建商多次因相同事由遭到举发,买方便应再次考虑是否与该建商交易。通常须注意的事由有以下几项:

  • 违反消费者保护法
  • 广告不实违反公平交易法
  • 不履行瑕疵担保责任

(四)过往作品评价

预售屋的一大缺点就是难以勘查具体建筑品质,针对此问题,买方不妨实际走访该建商过往的建设作品,体验建商的设计风格,并向其中的住户、管理员、街坊邻里打听建商评价,了解他人的居住感受、有无遇到任何问题,相信会比网路搜寻所得的评论更具参考价值。


遇到预售屋买卖纠纷吗?如有相关法律问题,或需要律师协助审约、协商,欢迎加入第一法律官方LINE和我们一起讨论!

加入好友
即刻联络

遇到法律问题别担心,欢迎透过官方LINE和我们线上讨论,我们乐意倾听您的想法,在您有需要时提供您最快速有效的协助。

加入好友

请放心,线上询问完全免费,所有对话内容与传递的资料都将受到严格保密。

热门文章
滚动到顶部