一、凶宅的定義
目前沒有任何法條對凶宅做出定義，但在交易習慣上，通常會參考參考內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》與內政部《97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋》的見解。除此之外，法院也可能審酌實際狀況來做個案認定。
(一)內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》
「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。
(二)內政部《97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋》
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
(三)法院實務見解
雖然已有兩則內政部的見解，但該見解並不能拘束法院的判斷。法院在審理凶宅案件時，不一定完全遵照內政部的看法，而會綜合評估個案的實際狀況而定，並時常納入「事故發生經過」、「事故據今時間長短」與「是否會導致房屋價值減損」這一項條件來審酌是否構成凶宅瑕疵。
二、常見的凶宅判斷標準
以下是常見的凶宅判斷標準，但因法院對於凶宅的認定尚未統一，因此這些標準僅供參考，並非絕對的判斷條件。
- 有發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他「非自然死亡」之事故。
- 事故時間在「屋主持有產權之期間」
- 事故地點在「屋主持有產權之部分」
- 是否會造成他人的嫌惡情緒，而使房屋交易價值減損
(一)自殺者在醫院過世算凶宅嗎？
這個問題在實務見解上有爭議。如果根據內政部97年的函釋，送醫急救後無效才在醫院身故的情況並不構成凶宅。
但近年法院也有採取較寬鬆的見解，認為只要在專有部分內有求死行為，不論死亡地點在自殺現場、送醫途中或送醫後，都可能造成多數社會大眾及居住者的嫌惡情緒，而認為構成凶宅瑕疵。
(二)陳屍於他人陽台，陽台會變凶宅嗎？
凶宅不限於事故發生的起始地，也包含結果地。因此若跳樓者從A戶跳下，墜落於B戶陽台，那麼A、B兩戶都會成為凶宅。
(三)意外死亡算凶宅嗎？
內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》列舉了「非自然死亡」這一項條件，但是否所有的非自然死亡都會讓房屋變成凶宅呢？其實不一定。
如果是失足跌倒、突發急病、誤食毒物等無外力介入的意外，並不會使房屋變成凶宅，因為這種事故通常不至於使人產生嫌惡排斥的心理，進而影響房屋交易。相反的，諸如一氧化碳中毒、火災、被人下毒等外部災害造成的死亡，則會構成凶宅。
三、凶宅能洗白嗎？如何洗白？
拆除重建、委託洗屋師、轉手都是常見的凶宅洗白方法，但並不是每一種方法都能有效恢復凶宅對房屋價值的影響，詳細說明如下。
(一)拆除重建：有效
如果凶宅是獨棟房屋，可以將房屋拆除，留空地曝曬一段時日後再重新建造，是民間常見處理凶宅的方式，也普遍能被社會觀念所接受。
而在法律層面，因為房屋拆除重建後，已非同一建物，先前發生事故的「專有部分」當然也不復存在，因此新建物不屬於凶宅。
(二)委託洗屋師：不一定有效
委託洗屋師，是指請人在凶宅內居住約一年左右的時間，證明該房屋無異狀，減輕他人對該房屋的排斥心理。
從法律角度而言，委託洗屋師並不是一個有效洗白凶宅的做法。因為洗屋師不會對事故發生的「時間」、「地點」等基本條件做出變更，因此該房屋仍然屬於凶宅，需要在出售時特別標註。
比起其他處理方式，委託洗屋師的成本較為低廉，且若能去除買方心理的不安因素，也有機會為房屋爭取到較有利的交易條件，所以雖然不被法律承認，仍有許多屋主願意委託洗屋師來洗白凶宅。
(三)轉手：不一定有效
雖然轉手後的房屋在內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》中不需要記載為凶宅，但如果因此發生法律糾紛，在訴訟程序中，法院還是會考量「事故發生經過」、「事故據今時間長短」來做個案認定。
在法院實務上，會區分轉手的中間人對於事故是否不知情，僅有善意者能夠免除損害責任，因此可以排除短期轉手過水的情況。也就是說如果轉手者明知該房屋曾發生事故卻故意隱瞞，那麼後續的買家可以向轉手者追究相關責任。
四、如何避免買到凶宅？
- 詳閱不動產說明書
- 詢問貸款銀行
- 詢問鄰居、社區管理員、各家仲介
- 網路查詢公開資訊
(一)詳閱不動產說明書
購屋前都務必「詳閱」不動產說明書並且「完善保存」。說明書上會列舉房屋的細節狀況，其中就包括是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒等非自然死亡的事故。
在不動產交易時，說明書會構成交易契約的一部分，如果說明書上的記載有疏漏或不實，賣方與房屋仲介需負擔相應的法律責任，因此不動產說明書也需完善保存，以防未來發現房屋現況與說明書的記載不符，可以作為買方求償的依據。
(二)詢問貸款銀行
不小心買到凶宅，買方還有機會在申請房屋貸款時看出端倪。
多數銀行都有內部管道可以查詢該房屋有無發生事故，考量到凶宅的轉手性較低、法拍不易，銀行多半會婉拒承作貸款，即使核貸，也很可能是成數特別低(約5成)、利率特別高的方案。
律師小提醒
如果買方明知所購房屋是凶宅卻故意隱瞞，使銀行人員錯誤判斷而超額貸款，將涉及刑法詐欺罪的問題。
(三)詢問鄰居、社區管理員、各家仲介
凶宅若經過轉手，只要在轉手期間內沒有發生事故，就不需要在不動產說明書上註記。如果買方想要了解房屋更早之前有無事故發生，不妨求助於街坊鄰居或社區管理員打聽消息。
此外，絕大部分的房仲業者為避免法律糾紛，都會誠實告知房屋是否屬於凶宅。若擔心遇到少數故意隱瞞事故的房仲，也可以多向幾家房仲接洽，更能夠全面了解房屋的狀況。
(四)網路查詢公開資訊
不少事故案件經媒體報導後成為公開資訊，買方在購屋前可以地段、周邊景點等關鍵字在網路上搜尋看看有無事故案件，或者在專門收錄凶宅資訊的平台上進行查詢。
民間凶宅查詢平台
(五)簽訂特約條款
可以在房屋買賣契約中特別約定，若房屋曾發生自殺、兇殺等非自然死亡事故，買方有權請求解約退款，若賣方故意隱瞞，也可另外約定懲罰性違約金，以此降低買到凶宅的風險。
五、買到凶宅怎麼辦？
在不知情下買到凶宅，通常可適用民法瑕疵擔保的規定，選擇請求「解約」、「減少價金」，或者請求「賠償損害」這三種救濟途徑。
(一)請求解除契約或減少價金
根據民法第 354 條規定，出賣人對所賣之物需擔保「無滅失或減少其價值之瑕疵」。凶宅會影響房屋的交易行情，多數法院見解認為凶宅屬於物之瑕疵的一種。
因此不慎買到凶宅的買方可以根據民法第359條規定，請求解除契約或減少價金。
時間限制：
買方必須在交屋後盡速檢查房屋狀況，一旦發現是凶宅，需立即通知出賣人，契約解除權與減少價金請求權的消滅時效是 通知後6個月 或 交屋後5年 。但如果賣方故意不告知是凶宅，就不受此時效限制。
(二)請求賠償損害
除了解約和減價外，買方如果因為買到凶宅而受有損害，還有機會請求損害賠償，但僅限於賣方故意隱瞞或有特別保證非凶宅的情況。
時間限制：
損害賠償請求權同樣有消滅時效，是買方知情起2年 或 交屋後10年。
六、房客輕生變凶宅，房東可以求償嗎？
房客在租屋處自殺使房屋變成凶宅，造成房價下跌，房東能否對此求償呢？法院的看法尚未達成一致。
(一)法律依據
民法第184條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
(二)法院案例見解－否定房東求償
否定見解認為，房價下跌所損害的是純粹經濟利益，並非法律上權利。且房客自殺只是單純結束自己生命，是否屬於「故意加損害於他人」，也有爭議。
110年度台上字第2499號民事判決：
「上訴人為承租人，同意葉曉萍居住使用系爭房屋，嗣葉曉萍於其內燒炭自殺死亡，致該房屋成為凶宅，交易價值減損等情，固為原審所認定。然葉曉萍之燒炭自殺，通常情形係因已無意維持自己生命而出於殘害自己生命之意思所為，能否因其自殺死亡，即當然推認其有加損害於被上訴人之主觀上故意，尚欠明瞭。」
(三)法院案例見解－肯定房東求償
肯定見解則認為，一般人都知道如果自殺將導致房屋變成凶宅，且將使房屋價格下降，卻仍然選擇這麼作，就說明此結果並不違反房客本意，屬於法學上的「間接故意」。
但需留意，如果房客當下是因為精神疾病、酒醉、服藥或其他因素而陷入神智不清的狀態，就沒有「故意」可言，也就不能適用這條法律規定來向房客求償。
臺灣高等法院 高雄分院 112 年度上更一字第 10 號民事判決：
在其有識別能力的前提下，顯然可以認知或預見房屋屬出租人所有，自殺結果將導致房屋成為凶宅，即使其通常並無「針對出租人、積極有意使其房屋成為凶宅」之「直接故意」，但在其求死過程，對於其將死於屋內，則該屋將成為凶宅一事至少亦抱持「無妨、無所謂、不在意」之心態。此一心態，已可認為其就自殺結果將導致房屋成為凶宅一事，不違背本意，具有「間接故意」（參見前揭文）。
(四)房東求償4步驟
雖然法院對於能否求償的看法不一，但畢竟凶宅對於房價的負面影響甚鉅，大部分房東仍然會盡可能作爭取，訴訟求償需要經過以下4步驟：
- 律師諮詢
- 蒐集證據
- 進行鑑價
- 委提出訴訟
1.法律諮詢
目前法律對於凶宅定義、能否求償等關鍵因素都還沒有一個明確且絕對的標準，實際的事故狀況又各有差異，經常落入法規範的模糊邊緣而引發爭議。加上凶宅案件牽涉的金額通常較大，需要謹慎處理，會非常建議在採取行動前先與律師進行法律諮詢，對案件作通盤分析並提供建議，房東在執行上會比較有方向。
2.整理事證
凶宅案件最重要的就是釐清事實狀況。房客的死因是否為自殺，還是另有原因，不能自行判斷，需由醫師或檢察官相驗後才能夠確認並開立證明書。
此外，房客自殺當時的精神狀況是否正常也是一大爭點，房東需要盡可能保存與房客的對話紀錄、房租繳交狀況等資料為證。詳細的證據蒐集方式，律師也會在分析個案狀況後提供進一步建議。
3.進行鑑價
事故究竟造成房屋價值多大的減損，也要提出相關證明，一般會委請專業的不動產鑑價公司對房屋進行鑑價，以此計算事故前後的價值差異。
4.提出訴訟
最後的步驟就是將先前取得的證據資料彙整後撰擬書狀，列房客的繼承人為被告人，向房屋所在地的法院提出告訴。
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